SVMNIVO: zo werkt het examenbureau van de makelaardij echt

Er is één organisatie die bepaalt of jij makelaar wordt.

Niet je opleider. Niet de NVM. Niet Funda.

SVMNIVO.

Elke makelaar in Nederland is langs dit examenbureau gekomen. Toch weten de meeste kandidaten pas hoe het systeem werkt als ze er middenin zitten. Wat is een flextoets? Waarom telt Bouwkunde dubbel? Hoe lang is een certificaat geldig? En waarom staat er ineens een cesuur van 68 procent op je examen?

Ik leg het je uit. In gewone mensentaal, zonder ambtelijk jargon. Na veertien jaar in de makelaardijbranche ken ik het systeem van binnen en van buiten. En aan het einde vertel ik je wat SVMNIVO wél toetst, wat het níet toetst, en waarom dat tweede bepaalt of jouw kantoor straks loopt.

Wat is SVMNIVO?

SVMNIVO is het examenbureau van de vastgoed- en makelaardijsector. Let op het woord examenbureau. SVMNIVO is geen opleider. Je volgt er geen lessen. Je legt er examens af.

Dat onderscheid gaat zo:

• De opleider (LOI, NCOI, NTI, Academie voor Vastgoed, noem maar op) bereidt je voor.
• SVMNIVO neemt het examen af en geeft het diploma.
• VastgoedCert of SCVM registreert je vervolgens als gecertificeerd makelaar.

Hoe dat zo gekomen is? In 2001 besloot de overheid dat de titel makelaar niet langer beschermd is. Iedereen mocht zich vanaf dat moment makelaar noemen. De branche moest zelf de kwaliteit gaan bewaken. Daarom werd in 2004, mede door de NVM, Stichting VastgoedCert opgericht. SVMNIVO neemt sindsdien in opdracht van VastgoedCert de vastgoed- en makelaardijexamens af.

Simpel gezegd: de overheid liet los, de branche bouwde zelf een kwaliteitssysteem, en SVMNIVO is daarvan de poortwachter.

Welke examens doe je bij SVMNIVO?

De route naar makelaar loopt via de Basistheorie Vastgoeddeskundige. Die bestaat uit vijf modules, elk met een eigen examen:

1. Vastgoedeconomie
2. Bouwkunde (deel A én deel B)
3. Privaatrecht
4. Publiekrecht
5. Financiën en fiscaliteiten

Daarna volgt de specialisatie van je keuze: Wonen, Bedrijfsmatig Vastgoed of Landelijk Vastgoed, met bijbehorend theorie-examen en vakbekwaamheidsexamen.

Eén valkuil die elk jaar kandidaten verrast: Bouwkunde bestaat uit twee onderdelen, A en B, en je moet ze allebei met een voldoende afsluiten. Compenseren mag niet. Een 8 voor deel A repareert geen 5 voor deel B. Plan die twee dus niet vlak achter elkaar als je twijfelt over je voorbereiding.

Belangrijk om te weten: de examens zijn vernieuwd. Sinds najaar 2025 rolt SVMNIVO de nieuwe examens gefaseerd uit, passend bij de nieuwe structuur van BT1 en BT2. De examens in oude stijl kun je nog afleggen tot 15 oktober 2026. Ook de Praktijktoets Assistent-Makelaar verdwijnt: die wordt vanaf oktober 2026 vervangen door de nieuwe Praktijkmodule A-RMT. Zit je nu in een traject? Check dan bij je opleider en bij VastgoedCert welke route voor jou geldt, zodat je geen examen boekt dat straks vervalt. Hoe het complete opleidingstraject in elkaar zit, lees je in mijn artikel over de opleiding makelaardij.

Hoe werkt een flextoets?

Alle theorie-examens van SVMNIVO zijn flextoetsen. En dat systeem is eerlijk gezegd goed geregeld.

Een flextoets is een digitaal examen op de computer. Jij kiest zelf de datum, het tijdstip en de locatie. Er zijn tientallen toetscentra door het hele land, dus er zit er altijd één bij jou in de buurt. Geen twee vaste examenmomenten per jaar zoals vroeger, maar gewoon boeken wanneer jij er klaar voor bent.

Het grootste voordeel: direct na afloop van de flextoets krijg je de uitslag. Geen weken wachten. Je loopt naar buiten en je weet of je door mag. Alleen bij het vakbekwaamheidsexamen duurt de uitslag langer, tot zes weken, omdat daar ook open opdrachten beoordeeld worden.

Mijn advies uit de praktijk: boek je examen direct na het afronden van een module. De verleiding is groot om "eerst nog even alles te herhalen". Maar hoe langer je wacht, hoe meer wegzakt. Module af, examen boeken, klaar. Momentum is alles, bij examens net zo goed als bij acquisitie.

Wat betekent de cesuur?

Bij elk SVMNIVO-examen hoort een cesuur: de grens tussen zakken en slagen. Die ligt niet standaard op 55 procent zoals je van school gewend bent, maar wordt per examen vastgesteld en ligt vaak ergens tussen de 60 en 70 procent.

Waarom zo hoog? Omdat het geen schoolexamen is maar een vakbekwaamheidstoets. De branche wil dat een gediplomeerd makelaar de stof écht beheerst. Een verkoper vertrouwt straks zijn grootste bezit aan jou toe. Dan is "net een zesje" niet genoeg.

Reken dus niet op geluk. Gebruik de gratis demotoetsen op de site van SVMNIVO om te wennen aan de vraagtypen, en koop voor de lastige vakken een officiële proeftoets. Die paar tientjes zijn goedkoper dan een herexamen.

Hoe lang zijn je certificaten geldig?

Hier gaat het vaak mis, dus lees even scherp mee.

Voor elk behaald deelexamen krijg je een certificaat. Dat certificaat is beperkt geldig, doorgaans vijf jaar. Pas als je álle benodigde certificaten binnen de geldigheidstermijn hebt behaald, ontvang je automatisch het diploma.

Wat betekent dat in de praktijk? Dat je niet eindeloos kunt sprokkelen. Wie in 2026 Vastgoedeconomie haalt en pas in 2032 aan Bouwkunde begint, mag opnieuw beginnen. Maak dus een realistische planning en houd tempo. Een module per twee tot drie maanden is voor de meeste kandidaten naast een baan goed te doen.

Je certificaten krijg je overigens niet meer op papier. Ze staan digitaal in je SVMNIVO-account, inclusief geldigheidsduur. Het diploma volgt automatisch zodra alles binnen is.

Vrijstellingen en compensatiepunten: laat geen geld liggen

Twee regelingen die verrassend weinig kandidaten kennen.

Vrijstellingen. Heb je elders een erkend diploma behaald waarvan de stof overeenkomt met een SVMNIVO-examen? Bijvoorbeeld een juridische of bouwkundige opleiding? Dan kun je vrijstelling aanvragen voor één of meer theorie-examens. Dat scheelt je maanden studie en honderden euro's. Dien je verzoek wel in vóórdat je aan de opleiding begint, dan weet je waar je aan toe bent.

Compensatiepunten. Heb je een geldig diploma Assistent-Makelaar dat maximaal vijf jaar oud is? Dan worden je eindcijfers voor een aantal onderdelen van de basistheorie met één punt verhoogd. Een 5 wordt een 6. Dat is nogal wat. Voorwaarde: je moet het assistentendiploma behaald hebben vóórdat je de overeenkomstige onderdelen examineert.

Vraag hier actief naar. Het examenbureau gaat het niet voor je regelen, jij moet erom vragen. Wie zijn eigen dossier kent, bespaart geld. Dat geldt trouwens voor je hele carrière als makelaar.

De registers: A-RMT en K-RMT

Na je diploma word je opgenomen in een openbaar register. SVMNIVO beheert er twee:

• Het A-RMT-register voor gediplomeerde Assistent-Makelaars
• Het K-RMT-register voor gediplomeerde Kandidaat-Makelaars

Die registers zijn openbaar. Consumenten en werkgevers kunnen ze inzien, en ingeschrevenen worden vermeld op Funda. Je krijgt er zelfs een dasspeld en een pasje bij.

Maar dat register is geen rustpunt. Om erin te blijven staan moet je je kennis aantoonbaar bijhouden. Een A-RMT'er volgt minimaal één dag per jaar een hercertificeringscursus, een K-RMT'er minimaal twee dagen per jaar. Registermakelaars kennen via VastgoedCert een vergelijkbare verplichting tot permanente educatie. Je bent dus nooit klaar. En eerlijk? Dat hoort ook zo in een vak waarin wetgeving, markt en klantgedrag continu veranderen.

Wil je weten bij welke brancheorganisatie je na registratie terechtkunt, zeker nu VBO en VastgoedPRO zijn opgegaan in Vastgoed Nederland? Lees dan mijn artikel over de brancheorganisaties voor makelaars.

Vijf praktische tips om je SVMNIVO-examens in één keer te halen

1. Maak eerst de gratis demotoets. Niet om de stof te leren, maar om het vraagformat te snappen. Wie het format kent, verliest geen punten aan verwarring.
2. Boek je examen vooruit als deadline. Een geboekt examen is de beste stok achter de deur. Studeren zonder datum is uitstellen met een studieboek erbij.
3. Behandel Bouwkunde als twee aparte examens. Want dat is het. Deel A en deel B compenseren elkaar niet.
4. Oefen met een officiële proeftoets voor je zwakste vak. Voor de meeste kandidaten is dat Bouwkunde of Privaatrecht. Ken je cesuur en weet waar je staat.
5. Plan je hele examenreeks in één keer. Certificaten verlopen. Wie vooraf de hele route uitstippelt, komt niet voor verrassingen te staan.

Wat SVMNIVO niet toetst

En nu het deel dat je nergens anders leest.

SVMNIVO toetst of je een woning kunt waarderen. Of je een koopovereenkomst juridisch snapt. Of je een bestektekening kunt lezen. Terecht allemaal, want dat is de basis van het vak.

Maar er is geen examen Acquisitie. Geen flextoets Zichtbaarheid. Geen cesuur op de vraag: hoe zorg je dat een verkoper in jouw stad jóu belt?

En kijk nu eens naar dat openbare register. Daar staan duizenden namen in. Allemaal geslaagd. Allemaal dezelfde dasspeld. Allemaal vermeld op Funda. Voor de verkoper die een makelaar zoekt, zijn jullie op papier identiek.

Het diploma bepaalt of je mag meedoen. Het bepaalt niet of je wordt gekozen.

Ik zie het verschil dagelijks, van Den Bosch tot ver daarbuiten. Twee makelaars, zelfde diploma, zelfde register. De één heeft een agenda vol waardebepalingen. De ander wacht op de telefoon. Het verschil zit nooit in het examencijfer. Het zit in wie er zichtbaar is op het moment dat een verkoper begint na te denken over verhuizen.

Ben je geslaagd, of bijna? Gefeliciteerd. En begin dan meteen aan het examen dat nooit stopt: gekozen worden. Ik heb er een gratis online training over gemaakt, speciaal voor makelaars.

Conclusie: respecteer het examen, maar overschat het niet

SVMNIVO doet zijn werk goed. Het systeem van flextoetsen is flexibel, de uitslag is snel, de lat ligt terecht hoog en de registers geven de consument houvast. Wees er blij mee, want het beschermt de kwaliteit van jouw vak tegen beunhazen.

Haal die examens dus serieus, in één keer waar het kan, met de tips hierboven.

Maar onthoud: op de dag dat jouw naam in het register verschijnt, sta je tussen duizenden identieke namen. Vanaf dat moment telt een andere vraag. Niet "ben je bevoegd?", maar "ben je vindbaar?".

Benieuwd hoe jouw kantoor daar nu voor staat? Doe de gratis websitescan.

Grote kans dat je dan na afloop óók een uitslag direct mee naar huis neemt. Plus een Bossche bol, want die hoort er hier nu eenmaal bij.

Veelgestelde vragen over SVMNIVO

Wat is SVMNIVO?

SVMNIVO is het examenbureau van de vastgoed- en makelaardijsector in Nederland. Het neemt in opdracht van Stichting VastgoedCert de examens af voor makelaars en taxateurs, waaronder de Basistheorie Vastgoeddeskundige en de specialisatie-examens. SVMNIVO is geen opleider: je volgt de opleiding bij een opleidingsinstituut en legt de examens af bij SVMNIVO.

Hoe werkt een flextoets bij SVMNIVO?

Een flextoets is een digitaal examen dat je aflegt op de computer in een toetscentrum. Je kiest zelf de datum, het tijdstip en de locatie uit een groot aantal toetscentra door heel Nederland. Direct na afloop van de flextoets ontvang je de uitslag. Alleen bij het vakbekwaamheidsexamen duurt de uitslag tot zes weken.

Hoe lang zijn SVMNIVO-certificaten geldig?

Voor elk behaald deelexamen ontvang je een certificaat met een beperkte geldigheidsduur, doorgaans vijf jaar. Je moet alle benodigde certificaten binnen de geldigheidstermijn behalen om het diploma te ontvangen. Het diploma wordt automatisch toegekend zodra alle modules zijn behaald. Certificaten worden digitaal geregistreerd in je SVMNIVO-account.

Kan ik vrijstelling krijgen voor SVMNIVO-examens?

Ja, als je elders een erkend diploma hebt behaald waarvan de inhoud overeenkomt met een SVMNIVO-examen, kun je vrijstelling aanvragen voor één of meer theorie-examens. Dien het vrijstellingsverzoek in bij SVMNIVO voordat je met de opleiding start. De reglementen voor vrijstellingen staan op de documentenpagina van SVMNIVO.

Wat gebeurt er na het behalen van mijn SVMNIVO-diploma?

Na het behalen van je diploma word je opgenomen in het openbare A-RMT-register (Assistent-Makelaar) of K-RMT-register (Kandidaat-Makelaar) en word je vermeld op Funda. Met het diploma kun je je ook laten certificeren bij Stichting VastgoedCert en daarna lidmaatschap aanvragen bij brancheorganisaties zoals NVM en Vastgoed Nederland.

Zijn de SVMNIVO-examens veranderd in 2025?

Ja, de examens worden sinds najaar 2025 gefaseerd vernieuwd, passend bij de nieuwe opleidingsstructuur met BT1 en BT2. Examens in de oude stijl kunnen nog tot 15 oktober 2026 worden afgelegd. De Praktijktoets Assistent-Makelaar wordt vanaf oktober 2026 vervangen door de Praktijkmodule A-RMT. Informatie over de overgangsregeling staat bij VastgoedCert.