12 min

Franchise in de makelaardij: 12 formules eerlijk op een rij

12 min

Een eigen kantoor beginnen zonder eigen naam.

Dat is in de kern wat een franchiseformule je biedt. Jij levert het ondernemerschap, de formule levert het merk, de systemen en de ondersteuning. En daar betaal je voor, elke maand weer.

Voor de één is dat een vliegende start. Voor de ander een gouden kooi.

Ik zet in dit artikel twaalf franchise- en aansluitformules in de Nederlandse makelaardij voor je op een rij. Niet als reclamefolder, want ik verkoop geen formule. Wel met de blik van iemand die na veertien jaar in deze branche precies weet waar je op moet letten voordat je tekent. En aan het einde krijg je van mij de vraag die belangrijker is dan de keuze van de formule zelf.

Eerst even scherp: franchise of broker-agent?

De termen lopen in de praktijk flink door elkaar, dus laten we ze uit elkaar trekken.

Bij een klassieke franchise start jij een eigen kantoor onder de naam van de formule. Je betaalt een entree-fee en daarna een periodieke bijdrage, vast of als percentage van je omzet. Jij bent en blijft de ondernemer, met eigen personeel, eigen kosten en een eigen (meestal exclusief) werkgebied.

Bij een broker-agentmodel sluit je je als individuele makelaar aan bij één centraal kantoor. Je werkt zelfstandig, maar onder de licentie en het merk van de organisatie, die back-office, systemen en vaak leads levert. Je draagt een percentage van je courtage af.

Twee formules in dit overzicht, Content+ en VanHuyse, zijn broker-agentmodellen. De rest is franchise of zit ertegenaan. Voor jouw afweging maakt het verschil nogal uit: bij franchise koop je een merk voor je kantoor, bij broker-agent word je als persoon onderdeel van een kantoor.

Ben je nog aan het verkennen of ondernemerschap in de makelaardij überhaupt iets voor je is? Lees dan eerst mijn artikelen over makelaar worden en de opleiding makelaardij.

De formules op een rij

REMAX

REMAX is de bekendste internationale naam in dit rijtje. De Amerikaanse formule bestaat sinds 1973 en is uitgerold naar ruim 110 landen; in Nederland zijn er ruim twintig kantooreigenaren actief. Het model is anders dan je misschien verwacht: REMAX werkt met een circulair systeem waarin de franchisenemer (kantooreigenaar) samenwerkt met makelaars die zich aan het kantoor verbinden. Die makelaars zijn geen personeel maar zelf ook zelfstandige ondernemers; kosten en baten worden gedeeld.

Je kunt dus op twee niveaus instappen: als kantooreigenaar of als aangesloten makelaar. REMAX werkt met maandelijkse fees, een eigen werkgebied, trainingen, een marketingportaal en een landelijke website met eigen SEO-team. Ervaring in de makelaardij is niet noodzakelijk om een kantoor te starten, al maakt het de opstartfase volgens REMAX zelf wel korter. Wie internationale allure en een bewezen systeem zoekt, en bereid is binnen dat systeem te werken, vindt hier de meest uitgewerkte machine van allemaal. Meer weten? Kijk op de franchisepagina van REMAX.

Garantiemakelaars

Garantiemakelaars is met ruim 45 aangesloten NVM-kantoren en meer dan dertig jaar historie een van de grotere Nederlandse formules, met ruim 4.000 verkochte woningen in 2025. Het bijzondere zit in de structuur: aangesloten makelaars zijn geen klassieke franchisenemers maar deelnemers, en iedere deelnemer is mede-eigenaar van de centrale organisatie. Invloed en inspraak zijn daarmee geen belofte maar een uitgangspunt, georganiseerd via een franchiseraad en verschillende commissies en werkgroepen.

Omdat de organisatie geen winstoogmerk heeft en centraal inkoopt, blijven de bijdragen naar eigen zeggen laag. Je behoudt je eigen identiteit en lokale kracht, en profiteert van garanties richting de consument, marketingondersteuning, leads en inkoopvoordeel. Dit is de formule voor de gevestigde makelaar die versterking zoekt zonder zijn kantoor op te geven, en die wil meebeslissen in plaats van alleen afdragen. Van, voor en door makelaars, zoals ze het zelf samenvatten. Lees meer op de franchisepagina van Garantiemakelaars.

Content+ (ERA)

Content+ is geen franchise maar een broker-agentmodel, verbonden aan de internationaal bekende ERA-naam en gevestigd in Breda. Het idee: jij wilt zelfstandig makelaar zijn, maar zonder de administratieve en commerciële rompslomp die daarbij hoort. Content+ neemt centraal taken over zoals agendabeheer, facturatie en klantcontact, en ondersteunt commercieel met bijvoorbeeld buurtmailingen en online campagnes voor waardebepalingen.

Je kunt er zowel als kandidaat-makelaar als registermakelaar terecht: een K-RMT werkt onder het NVM-aansluitnummer van Content+, een gecertificeerd makelaar of taxateur krijgt een eigen NVM-nummer en de status van zelfstandig kantoor. Op de site staat een rekentool waarmee je direct een indicatie krijgt van je inkomen als zelfstandig makelaar binnen het model. De propositie is helder: meer overhouden onderaan de streep dan in loondienst, met minder gedoe dan volledig solo. Voor makelaars die vooral willen makelen en de rest willen uitbesteden is dit een logische tussenvorm. Meer informatie vind je op de pagina van Content+.

WitteWoning Makelaars

WitteWoning Makelaars profileert zich als de toegankelijke formule voor de startende ondernemer. Franchisenemers werken juridisch en economisch volledig zelfstandig, voor eigen rekening en risico, maar met een landelijke uniforme uitstraling, marktkennis, een netwerk van specialisten, professionele marketing en inkoopkracht achter zich. De formule onderbouwt haar bestaansrecht met KvK-onderzoek: 97 procent van de franchiseondernemers bestaat na een jaar nog, tegenover 62 procent van de volledig onafhankelijke starters.

Elke franchisenemer krijgt exclusiviteit in een verzorgingsgebied, en de organisatie heeft bewust een plafond gesteld op honderd vestigingen om die exclusiviteit te bewaken. Opvallend is de lage drempel: geen hoge instapkosten en een lage vaste franchisevergoeding, waardoor de formule zichzelf nadrukkelijk positioneert voor starters. De achterliggende software komt van Kolibri, een bekende naam in makelaarsland. Wie klein wil beginnen met een landelijk uithangbord, vindt hier een van de laagdrempeligste routes. Bekijk de details op de franchisepagina van WitteWoning Makelaars.

123Wonen

123Wonen is de specialist in dit overzicht: de formule richt zich op de verhuur- en beheermakelaardij, niet op de verkoop. Als franchisenemer ben je verantwoordelijk voor verhuur en beheer van woningen in een exclusief gebied, terwijl de organisatie centraal zorgt voor leadgeneratie, administratie en ondersteunende diensten. De drempel is bewust laag gehouden: starten vanuit huis kan, en ervaring in de makelaardij is niet altijd nodig, commerciële gedrevenheid en ondernemerskwaliteiten wel.

Het landelijke vestigingennetwerk is fors, van Groningen tot Zeeland, en er komen geregeld bestaande kantoren ter overname beschikbaar, wat een interessante instap kan zijn. De verhuurmarkt is bovendien een structureel andere business dan verkoop: terugkerende beheerinkomsten in plaats van eenmalige courtages, wat je kantoor een stabielere basis geeft. 123Wonen is daarnaast de moederformule van iQ Makelaars, waarover hieronder meer, zodat je binnen dezelfde organisatie ook de verkoopkant kunt bedienen. Wie de huurmarkt in wil, heeft in Nederland weinig serieuze franchisealternatieven. Meer lezen? Dat kan op de franchisepagina van 123Wonen.

iQ Makelaars

iQ Makelaars is de jongere zusterformule van 123Wonen en richt zich op de verkoop- en aankoopmakelaardij. Het model draait om landelijke samenwerking vanuit exclusieve rayons: elke franchisenemer bouwt zijn eigen kantoor op in zijn eigen gebied, maar profiteert van de gezamenlijke naamsbekendheid, bestaande diensten, materialen en ervaringen. De organisatie zoekt naar eigen zeggen kwalitatieve franchisenemers die gaan voor de lange termijn, en positioneert franchise nadrukkelijk als risicoverlaging ten opzichte van autonoom starten: je hebt sneller een goed ondernemersinkomen en daarmee meer financiële zekerheid.

Opvallend is dat instappen ook zonder makelaarspapieren mogelijk is, al zul je die dan alsnog moeten halen; hoe dat traject werkt lees je in mijn artikel over de opleiding makelaardij. Met vestigingen en lokale makelaars van Amsterdam tot Groningen groeit het netwerk gestaag. Voor de commercieel gedreven starter die een herkenbaar merk zoekt zonder de fees van de grote internationale namen, is iQ een serieuze kandidaat. De formule heeft er een aparte wervingssite voor: kijk op iQ Makelaars franchise.

VanHuyse

VanHuyse is net als Content+ geen franchise maar een broker-agentmodel, en profileert zich daar ook nadrukkelijk mee, inclusief een sneer naar de hoge afdrachten bij franchiseformules. Het rekensommetje staat centraal: je draagt 20 procent van je courtage af en houdt dus 80 procent zelf, zonder begininvestering. Daarvoor krijg je het merk, leads, de NVM-licentie, toegang tot Realworks en Funda, marketingondersteuning, een opnameteam voor de registratie van je woningen, een beroepsaansprakelijkheidsverzekering en hulp bij je financiële administratie.

Je bepaalt zelf je tarieven, tijden en diensten, en via de VanHuyse Academie krijg je toegang tot trainingen en webinars. De formule mikt op twee groepen: makelaars in loondienst die de stap naar zelfstandigheid willen maken, en zelfstandige makelaars die vastlopen op hoge afdrachten of gebrekkige ondersteuning elders. VanHuyse werd in 2026 genomineerd als finalist voor Impactvolle Makelaar van het Jaar, een teken dat het model in de branche wordt opgemerkt. Wie maximale vrijheid zoekt met een vangnet, moet hier zeker kijken: join.vanhuyse.nl.

Maison Makelaars

Maison Makelaars is gestart als sterke regionale speler in Noord- en Midden-Limburg, met het hoofdkantoor in Panningen, en rolt het concept nu landelijk uit. De formule werkt met een eenmalige entree-fee die opvallend compleet is: volledige huisstijl, website gekoppeld aan een CRM-systeem, digitaal reclamemenu, training en opleiding zitten erbij inbegrepen. Daarna betaal je een vaste maandelijkse bijdrage die niet omzetafhankelijk is, inclusief het lidmaatschap van brancheorganisatie Vastgoed Nederland.

Starten vanuit huis kan, en een nieuwe franchisenemer landt in een gespreid bed: de landelijke site toont gemiddeld zo'n honderd woningen, dus je hebt vanaf dag één een professionele uitstraling. Bijzonder is de eigen interne, praktijkgerichte opleiding met casussen en een praktische handleiding; wie nog niet gecertificeerd is kan toch starten, mits de beroepsopleiding tot makelaar of taxateur wordt gevolgd. Eigenaar Maarten Pijnenborgh stelt één voorwaarde die je zelden zo expliciet leest: dezelfde passie en bevlogenheid als het bestaande team. Voor de regio's Limburg en Brabant zoekt Maison momenteel actief versterking. De details staan op de franchisepagina van Maison Makelaars.

Mevrouw de Aankoopmakelaar

Mevrouw de Aankoopmakelaar is de meest uitgesproken nicheformule van dit overzicht: volledig gespecialiseerd in de begeleiding van kopers, sinds 2013 ook als franchiseconcept. De formule verkoopt bewust géén woningen, en dat is strategisch slim: je bent daardoor geen concurrent van verkoopkantoren en kunt juist prettig met ze samenwerken. Oprichter Esther van Heteren startte de franchise om het begrip aankoopmakelaar in Nederland groter te maken, en dat onderscheid werkt: de koper herkent de specialisatie direct.

Er zijn vestigingen geweest van Den Haag en Amsterdam tot Rotterdam, Breda, Tilburg en zelfs Barcelona, en er bestaat ook een Meneer-variant. De instapeisen zijn serieus: een makelaarsdiploma en meerdere jaren ervaring, en de fee bestaat volgens franchisegidsen uit een maandelijks percentage van de bruto omzet met een minimumbedrag. Daar staat een compleet pakket tegenover, van backoffice, ICT en drukwerk tot landelijke marketing en Google Ads-optimalisatie door een extern bureau. Dit is het levende bewijs van iets dat ik makelaars al jaren voorhoud: wie een scherpe niche kiest, hoeft nooit meer de goedkoopste te zijn. Meer informatie vind je op de franchisepagina van Mevrouw de Aankoopmakelaar.

Woonaccent Makelaars

Woonaccent bestaat sinds 2005 en is een formule van lokale kantoren onder een gezamenlijk merk, met het motto "de kracht van landelijk, de kennis van lokaal". De vestigingen zitten vooral in Drenthe, Overijssel en Flevoland, aangevuld met onder meer een kantoor in Den Bosch, dus er is nog volop witruimte op de kaart voor nieuwe ondernemers. De propositie richting makelaars is laagdrempelig geformuleerd: je sluit je aan bij een sterk merk, gebruikt slimme tools en werkt samen met collega's, en volgens de eigen site zit je "nergens aan vast".

De kantoren zijn aangesloten bij NVM en werken met de gebruikelijke registraties. Voor de makelaar in Noord- en Oost-Nederland die persoonlijk contact centraal stelt en marketing liever belegd ziet bij specialisten, is dit een interessante formule om te verkennen via de pagina van Woonaccent.

De Landerije

De Landerije is de premiumformule in dit rijtje: al ruim dertig jaar een ijzersterke naam in de verkoop van landelijke en bijzondere woningen in het hogere segment, oorspronkelijk in Midden-Nederland. Eigenaar Gernant Temminck heeft het merk opengesteld voor franchisers, met een doordacht plafond: maximaal twintig zelfstandige makelaars voor een landelijke dekking, waarvan er inmiddels vier actief zijn in delen van Noord-Brabant, Gelderland, Utrecht en Overijssel.

Je krijgt een eigen exclusieve regio en een fysiek kantoor is niet nodig, wat de kostenstructuur licht houdt. De doelgroep selecteert de makelaar op het merk en het segment, dus je klanten weten waarvoor ze bij je komen: het bijzondere huis, niet de rijtjeswoning. De formule zoekt heel specifiek: ervaren NVM-makelaars met bovengemiddelde interesse in landelijk en bijzonder wonen, die ook nee durven zeggen tegen objecten die niet passen. Dat laatste is een verfrissend geluid in een branche die vaak alles aanneemt wat binnenkomt. Wie regionaal sterk is en omhoog wil in segment, vindt hier een merk dat die positionering al voor je heeft opgebouwd. Kijk op de franchisepagina van De Landerije.

Bieden & Wonen

Bieden & Wonen is de technologieformule van het stel: een makelaardij gebouwd rond een eigen online biedplatform dat sinds 2008 bestaat. Het concept draait om transparantie in het biedproces, met online veilingen, digitale reguliere biedsystemen en zelfs blockchain-biedingen, plus een naadloze koppeling met Funda en cross-sell software voor hypotheek-, aankoop- en verkoopleads. Als franchisenemer krijg je een exclusief werkgebied dat start vanaf 100.000 inwoners en kunt uitbreiden naarmate je omzet groeit.

De instapkosten zijn volgens de formule bewust laag gehouden, al hanteert men een streng selectieproces en wordt in het aanmeldformulier onder meer gevraagd naar ondernemerservaring en een minimaal eigen vermogen. De organisatie investeert zichtbaar in werving, met een eigen Franchise Carrièredag waarin het verdienmodel en de cijfers van bestaande franchisenemers worden gedeeld: dat soort transparantie vooraf mag je overigens van élke formule eisen. De positionering is onbescheiden: wie denkt dat de makelaardij in 2030 nog hetzelfde is, haakt af. Voor de makelaar met affiniteit voor software en een lokale markt die toe is aan een ander verkoopverhaal, is dit de meest onderscheidende propositie van het overzicht. Meer weten? Bekijk de franchisepagina van Bieden & Wonen.

Waar je op moet letten voordat je tekent

Twaalf formules, twaalf verhalen. Maar onder de streep beslis je op vijf punten:

De afdrachtstructuur. Vaste maandbijdrage, entree-fee, percentage van je omzet, of een combinatie. Reken elk scenario door bij drie omzetniveaus: mager jaar, normaal jaar, topjaar. Een percentage voelt licht in een mager jaar en zwaar in een topjaar; bij een vaste fee is het precies andersom.
Wat je écht krijgt. "Marketingondersteuning" kan alles betekenen, van een logopakket tot een compleet leadapparaat. Vraag door: hoeveel leads, uit welk gebied, wie betaalt de advertenties, en wat gebeurde er vorig jaar concreet voor vergelijkbare kantoren?
De exclusiviteit van je rayon. Hoe groot is het, wat gebeurt er als de formule groeit, en staat de begrenzing zwart op wit?
De uitstapvoorwaarden. Niemand tekent voor het einde, iedereen zou het moeten lezen. Wat gebeurt er met je klanten, je database en je telefoonnummer als je vertrekt? Dit is het belangrijkste artikel van het hele contract.
De cultuur en de inspraak. Praat met minstens drie bestaande franchisenemers, zonder dat de franchisegever meeluistert. Vraag wat ze zouden veranderen. De stiltes in dat gesprek vertellen je meer dan de brochure.

En check bij elke formule bij welke brancheorganisatie je terechtkomt, want dat verschilt: de één is NVM-huis, de ander zit bij Vastgoed Nederland. Wat dat verschil inhoudt, lees je in mijn artikel over de brancheorganisaties voor makelaars.

De vraag die belangrijker is dan de formule

Nu de kern, en die gaat niet over fees.

Elke formule in dit overzicht verkoopt je in essentie hetzelfde: herkenbaarheid. Een merk, een huisstijl, een landelijke naam. En dat heeft waarde, zeker in je startjaren.

Maar hier is wat geen enkele franchisebrochure je vertelt: de verkoper in jouw stad kiest geen formule. Die kiest een mens. Die kiest de makelaar die hij kent van het bord in de straat, van de video's over de buurt, van de waardebepaling bij de buren twee jaar geleden. Het logo op je gevel opent hooguit de deur; jij moet zelf door die deur naar binnen.

Ik zie het verschil dagelijks: twee kantoren van dezelfde formule, zelfde merk, zelfde systemen. Het ene draait een wachtlijst, het andere wacht op de telefoon. Het verschil is nooit de formule. Het is de lokale zichtbaarheid van de ondernemer erachter.

Dus wat je ook kiest, franchise, broker-agent of helemaal zelfstandig: het bouwen van jóuw naam in jóuw werkgebied blijft jouw werk. Hoe je dat aanpakt, leer ik je in mijn gratis online training voor makelaars: /gratis.

Koop de fundering, bouw het huis zelf

Een franchiseformule kan een uitstekende start of versnelling zijn. De cijfers liegen niet: aangesloten starters overleven vaker dan solisten. Kies je voor een formule, kies er dan één die past bij je segment, je regio en je karakter, en reken het contract door alsof je advocaat en boekhouder tegelijk bent.

Maar onthoud: de formule is het fundament, niet het huis. Jouw omzet komt niet van het merk maar van de verkopers die jóu kennen, vertrouwen en bellen. Dat deel kan geen enkele franchisegever voor je regelen.

Benieuwd hoe zichtbaar jouw kantoor nu eigenlijk is in je eigen werkgebied? Doe de gratis websitescan. En wil je een dag lang werken aan je lokale positionering, met of zonder formule achter je naam? Kom naar mijn eendaagse training in Den Bosch.

Daar hoort geen entree-fee bij. Wel een Bossche bol. Ook een formule die zich al jaren bewijst.

Veelgestelde vragen over franchise in de makelaardij

Welke franchiseformules zijn er in de Nederlandse makelaardij?

Bekende franchise- en aansluitformules in de Nederlandse makelaardij zijn onder meer REMAX, Garantiemakelaars, Content+ (ERA), WitteWoning Makelaars, 123Wonen, iQ Makelaars, VanHuyse, Maison Makelaars, Mevrouw de Aankoopmakelaar, Woonaccent, De Landerije en Bieden & Wonen. De formules verschillen sterk in specialisatie, kostenstructuur en de mate van ondersteuning.

Wat kost een makelaarsfranchise?

De kosten verschillen sterk per formule. Gangbare onderdelen zijn een eenmalige entree-fee, een vaste maandelijkse bijdrage of een percentage van de omzet, soms met een minimumbedrag per maand. Broker-agentmodellen werken doorgaans met een afdracht van een percentage van de courtage. Vraag altijd de actuele tarieven op bij de formule en reken meerdere omzetscenario's door.

Wat is het verschil tussen franchise en een broker-agentmodel?

Bij franchise start je een eigen kantoor onder de naam van de formule, met eigen kosten, personeel en meestal een exclusief werkgebied. Bij een broker-agentmodel sluit je je als individuele makelaar aan bij één centraal kantoor en werk je zelfstandig onder diens licentie en merk, waarbij je een percentage van je courtage afdraagt. Content+ en VanHuyse zijn voorbeelden van broker-agentmodellen.

Heb je makelaarspapieren nodig om franchisenemer te worden?

Niet bij elke formule. Sommige formules, zoals REMAX, iQ Makelaars en Maison Makelaars, accepteren ook starters zonder afgeronde makelaarsopleiding, mits zij de beroepsopleiding alsnog volgen. Andere formules, zoals De Landerije en Mevrouw de Aankoopmakelaar, eisen juist een diploma en meerdere jaren ervaring. Controleer de instapeisen per formule.

Is een franchise verstandig voor een startende makelaar?

Een franchise verlaagt het startersrisico aantoonbaar: uit onderzoek van de KvK blijkt dat 97 procent van de franchiseondernemers na een jaar nog bestaat, tegenover 62 procent van de onafhankelijke starters. Daar staan periodieke kosten en minder vrijheid tegenover. De afweging hangt af van je ervaring, netwerk, segment en de vraag of je zelf een merk wilt en kunt opbouwen.

Waar moet je op letten bij het kiezen van een makelaarsformule?

Let op de afdrachtstructuur bij verschillende omzetniveaus, de concrete invulling van marketing- en leadondersteuning, de exclusiviteit en begrenzing van je werkgebied, de uitstapvoorwaarden rond klanten en data, en de cultuur van de organisatie. Spreek altijd meerdere bestaande franchisenemers voordat je tekent en controleer bij welke brancheorganisatie de formule is aangesloten.