Homek: het alternatief voor Funda dat makelaars zelf bouwen

Makelaars hebben Funda bedacht. Vijfentwintig jaar later bouwen ze er een concurrent voor.

Dat is in één zin het verhaal van Homek. Een nieuw woningplatform, alleen voor registermakelaars, zonder betaalde voorrang en met winstdeling voor de makelaars die meedoen. Begin november 2026 kwam het nieuws naar buiten via NRC, PropertyNL en het FD. Sindsdien draait het in makelaarsland om één vraag: doe je mee of niet?

In dit artikel lees je wat Homek is, wie erachter zit, hoe het werkt voor jou als makelaar en waar je op moet letten voordat je instapt. En ook wat Homek niet voor je oplost. Dat laatste deel is misschien wel het belangrijkste.

Homek in het kort: Homek is een nieuw Nederlands woningplatform van en voor registermakelaars, opgezet door Stichting Homek als alternatief voor Funda. Makelaars en kantoren kopen een certificaat, betalen per geplaatste woning en delen samen in de winst. Woningen krijgen geen betaalde voorrang. De lancering staat gepland voor maart 2027.

Wat is Homek?

Homek is een woningplatform waar alleen gecertificeerde registermakelaars woningen op mogen zetten. De naam komt terug in Stichting Homek, de stichting die het platform bezit. Homek B.V. is volgens de eigen website volledig eigendom van die stichting.

Het idee is simpel. Wie de woningen aanlevert, moet ook iets te zeggen hebben over het platform. Bij Funda is dat volgens de initiatiefnemers in de loop der jaren verdwenen.

Wat Homek anders wil doen:

• Geen pay-to-win. Het basisaanbod wordt objectief getoond. Je koopt geen hogere plek in de zoekresultaten.
• Alleen registermakelaars. Wie een woning plaatst, valt onder onafhankelijk tuchtrecht.
• Winst naar de makelaars. De winst gaat volledig naar de certificaathouders.
• Geen hypotheekreclame. Tussen het woningaanbod staan geen advertenties van hypotheekaanbieders.
• Een transparant biedlogboek en een digitaal woningdossier, dat Homek het move-dossier noemt.

Waarom komt Homek juist nu?

Wie de makelaarsnieuwsbrieven van 2026 heeft gelezen, snapt de timing.

In juni 2026 kondigde Funda een nieuw tarievenmodel aan. De oude pakketten maakten plaats voor brons, zilver en goud. Sinds 16 september 2026 kunnen verkopers zo'n pakket ook rechtstreeks bij Funda afrekenen, buiten de makelaar om. Het duurste pakket is ruim twee keer zo duur als het oude premiumpakket. De basisvermelding bleef wel gratis.

De reactie uit de branche was fel. Vastgoed Nederland sprak van een jacht op meer winst. In juli stuurden negentien van de zevenentwintig regionale NVM-afdelingen een gezamenlijke brief waarin ze de nieuwe tarieven disproportioneel noemden. Vereniging Eigen Huis waarschuwde dat verkopers dubbel zouden kunnen betalen als makelaars hun courtage niet aanpassen.

Na één gesprek tussen Funda en de makelaars was de opstand grotendeels gesust. Het goudpakket bleef. En precies daar zit de frustratie waar Homek op inspeelt: je kunt mopperen, maar je kunt nergens anders heen.

Tot nu.

Wie zitten er achter Homek?

Dit is geen startup van drie mensen met een pitchdeck. De namen op de website zijn makelaars die de NVM van binnenuit kennen. Een paar van hen stonden ook aan de wieg van Funda.

Daarnaast heeft Homek een bestuur met makelaars en specialisten in marketing, ICT en recht, en een Raad van Advies met ervaren makelaars.

Toine Naber vat het motief op de site mooi samen: makelaars hebben Funda ooit zelf bedacht, en nu krijgen ze de kans om het opnieuw te doen zonder de zeggenschap weg te geven. Een stevig verwijt aan het adres van Funda. En een poging om de klok terug te zetten.

Zo werkt Homek voor jou als makelaar

De aanmeldpagina is helder, maar er zitten een paar voorwaarden in die je pas ziet als je de veelgestelde vragen leest. Hier staan ze op een rij.

Wie mag meedoen?

Alleen registermakelaars die aan de kwaliteitseisen voldoen en onder onafhankelijk tuchtrecht vallen. Volgens PropertyNL moeten deelnemers aangesloten zijn bij een beroepsvereniging, zodat het tuchtrecht van die vereniging geldt.

Ook registermakelaars in loondienst mogen een persoonlijk certificaat kopen. Voorwaarde: het kantoor waar ze werken doet ook mee.

Twee certificaten: jij en je kantoor

Homek werkt met certificaten. Er is een persoonlijk certificaat per registermakelaar en een kantoorcertificaat per vestiging. Je persoonlijke certificaat wordt pas actief als je kantoor ook een kantoorcertificaat heeft. Iedere makelaar mag er maximaal één hebben, iedere vestiging ook.

Meedoen beslis je dus samen met je kantoor.

Wat het kost

Ik noem in mijn artikelen nooit exacte bedragen. Tarieven veranderen en dan staat er hier iets wat niet meer klopt. De actuele prijzen vind je op de aanmeldpagina van Homek. Wel de opbouw:

• Een eenmalige investering voor het persoonlijke certificaat en een hogere eenmalige investering voor het kantoorcertificaat.
• Tijdens de pre-order geldt een lagere prijs. Na de opstart gaat de prijs omhoog.
• Vanaf het tweede jaar hangt de instapprijs af van de jaarlijkse winstuitkering. Wie later instapt, betaalt dus een veelvoud van wat een certificaat dan oplevert.
• Daarnaast betaal je per geplaatste woning. Er is een Basis-variant en een Plus-variant met alle AI-functies.

Volgens PropertyNL ligt het tarief voor de duurste Homek-variant ruim onder dat van het duurste Funda-pakket.

De drempel van 1.000 certificaten

Dit is een belangrijk detail. De bouw en uitrol van Homek gaan pas door als er minimaal 1.000 certificaten zijn verkocht. Pas dan wordt je inschrijving ook echt in rekening gebracht.

Voor jou betekent dat: aanmelden in de pre-order kost je nu nog niets. Het risico ligt bij de vraag of die 1.000 er komen.

Hoe de winstdeling werkt

De winst van Homek gaat volledig naar de certificaathouders. De verdeling:

• 40 procent gaat naar de registermakelaars, ieder een gelijk deel.
• 60 procent gaat naar de kantoren, naar rato van het aantal woningen dat ze aanbieden.

De eerste uitkering komt vanaf jaar 3. In de eerste twee jaar wordt er dus niets uitgekeerd.

Een kantoor dat veel woningen plaatst, krijgt een groter deel. Een eenpitter met een klein aanbod haalt het grootste deel van zijn rendement uit het persoonlijke deel van 40 procent.

Stoppen kan, maar niet meteen

Vrijwillig stoppen kan vanaf jaar 5. Je levert dan je certificaat in en krijgt je oorspronkelijke investering terug. Het certificaat gaat naar de STAK, de Stichting Administratiekantoor. Je kunt het niet doorverkopen. Homek zegt er zelf over dat het geen vrij verhandelbaar beleggingsobject is.

Reken dus op minimaal vijf jaar binding.

Wat ziet de woningzoeker op Homek?

Een platform zonder kopers is een etalage in een lege straat. Homek weet dat, en belooft de consument een paar dingen die Funda niet of anders doet:

• Nieuw aanbod verschijnt als eerste op Homek.
• Volledige en betrouwbare objectinformatie.
• Alleen gekwalificeerde makelaars.
• Een transparant biedlogboek en een digitaal woningdossier met alle documenten, inclusief een basis-koopovereenkomst.
• Een regionale verwijzing naar een makelaar die de omgeving kent.

Dat eerste punt is interessant. Hoe "als eerste" zich verhoudt tot plaatsing op Funda, staat nog niet op de site. Dat is een vraag die je als kantoor zou moeten stellen voordat je tekent.

Homek en Funda naast elkaar

Die laatste twee regels zijn het hele verhaal. Homek wint op principes. Funda wint op bereik. Voorlopig.

Dit is al eens eerder geprobeerd, in Groot-Brittannië

Wie denkt dat Homek een uniek Nederlands experiment is: in Groot-Brittannië liep precies hetzelfde scenario.

In 2013 richtten Britse makelaarskantoren, waaronder Knight Frank en Savills, Agents' Mutual op. Hun doel: een eigen portal tegenover Rightmove en Zoopla, met eerlijke prijzen voor de makelaars. In januari 2015 ging OnTheMarket live.

Het platform werd groot. Maar om geld op te halen ging het in 2017 van een coöperatieve opzet naar een gewone onderneming, en in 2018 naar de beurs. In 2023 kocht het Amerikaanse vastgoeddatabedrijf CoStar OnTheMarket voor zo'n 100 miljoen pond. Mede-oprichter Trevor Abrahamsohn klaagde daarna dat alle drie de grote Britse portals nu van aandeelhouders zijn, en niet meer van makelaars.

Wat leer je daarvan?

Homek lijkt de les te hebben gelezen. Het platform is eigendom van een stichting. Certificaten zijn niet vrij verhandelbaar en gaan bij vertrek terug naar de STAK. Dat maakt een overname zoals bij OnTheMarket een stuk lastiger.

Maar de Britse ervaring laat ook iets anders zien. Een makelaarsportal opbouwen kost veel geld en jaren geduld voordat consumenten echt komen. OnTheMarket moest zelfs een regel invoeren dat aangesloten makelaars op maximaal één ander portal mochten adverteren, om aanbod en bezoekers naar zich toe te trekken. Of Homek met zijn opzet genoeg slagkracht heeft voor die opbouwfase, moet blijken.

Vijf vragen om jezelf te stellen voordat je instapt

1. Doet mijn kantoor mee? Zonder kantoorcertificaat is je persoonlijke certificaat niets waard. Begin dus met dit gesprek.

2. Kan ik vijf jaar zonder dit geld? Je inleg zit minimaal vijf jaar vast. Winst komt pas vanaf jaar 3, en alleen als er winst is.

3. Hoeveel woningen plaats ik per jaar? Bij veel aanbod tellen het lagere tarief per woning en het kantoordeel van de winst echt op. Bij weinig aanbod draait het vooral om principe en zeggenschap.

4. Blijf ik op Funda? Waarschijnlijk wel, zeker in de opstartfase. Dan komt Homek er in eerste instantie bij en bespaar je nog niets. Reken daar op.

5. Wat is mijn verhaal naar de verkoper? "Uw woning staat ook op Homek" zegt een verkoper in Rosmalen of Den Bosch nu nog weinig. Het verhaal over een platform zonder betaalde voorrang, met alleen gecontroleerde makelaars en een transparant biedlogboek, zegt misschien wel iets. Maar dan moet je het wel vertellen.

Veelgestelde vragen over Homek

Wat is Homek?

Homek is een nieuw woningplatform van en voor registermakelaars, opgezet door Stichting Homek als alternatief voor Funda. Woningen krijgen er geen betaalde voorrang, alleen gecertificeerde registermakelaars mogen aanbod plaatsen en de winst gaat volledig naar de makelaars en kantoren die een certificaat hebben.

Wanneer gaat Homek live?

Volgens PropertyNL en NRC staat de lancering van Homek gepland voor maart 2027. De bouw en uitrol gaan pas door als er minimaal 1.000 certificaten zijn verkocht. Tot die drempel is gehaald, worden makelaars die zich in de pre-order aanmelden nog niet belast.

Wie mag woningen plaatsen op Homek?

Alleen registermakelaars die aan de kwaliteitseisen voldoen en onder onafhankelijk tuchtrecht vallen. Ook registermakelaars in loondienst kunnen een persoonlijk certificaat kopen. Het persoonlijke certificaat wordt pas actief als het kantoor waar de makelaar werkt ook een kantoorcertificaat heeft.

Wat kost Homek voor een makelaar?

Homek werkt met een eenmalige investering voor een persoonlijk certificaat en een kantoorcertificaat, plus een vast tarief per geplaatste woning in een Basis- en een Plus-variant. Tijdens de pre-order geldt een lagere instapprijs die na de opstart stijgt. De actuele bedragen staan op stichtinghomek.nl.

Hoe werkt de winstdeling bij Homek?

De winst gaat volledig naar de certificaathouders. Veertig procent wordt gelijk verdeeld over de registermakelaars. Zestig procent gaat naar de kantoren, naar rato van het aantal woningen dat zij aanbieden. De eerste uitkering vindt plaats vanaf jaar 3. Vrijwillig stoppen kan vanaf jaar 5, met teruggave van de investering.

Moet ik stoppen met Funda als ik meedoe met Homek?

Nee. Op de aanmeldpagina van Homek staat nergens dat je Funda moet verlaten. Funda is en blijft voorlopig het grootste woningplatform van Nederland. Voor de meeste kantoren is het logisch om in de opstartfase van Homek beide platforms naast elkaar te gebruiken.

Eén ding weet ik zeker. Als Homek in maart 2027 live gaat, wordt er in Den Bosch op getoast met een Bossche bol. Bij Jan de Groot staat iedereen gewoon in dezelfde rij. Geen goudpakket, geen voorrang. Wel slagroom.